Nel ramo assicurativo esiste una particolare polizza chiamata Decennale Postuma. Questo tipo di prodotto assicurativo si applica nel settore immobiliare e consente di tutelare l’acquirente di un immobile da eventuali danni anche molti dopo che l’immobile è stato ultimato. In questo articolo vedremo di che cosa si tratta, come funziona questa tipologia di assicurazione e quanto può arrivare a costare nel 2024.
Cos’è e come funziona la polizza decennale postuma 2024
Come accade per ogni prodotto assicurativo, anche la Polizza Decennale Postuma trova il suo preciso fondamento legislativo nel nostro ordinamento giuridico.
La legge di riferimento che sancisce l’obbligatorietà di stipulare questo prodotto assicurativo è il D.lgs. 122 del 2005 (art. 4) che tratta delle Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.
La norma sancisce il diritto per gli acquirenti di un qualsiasi immobile di usufruire di una copertura assicurativa a tutela del complesso interessato da costruire. La polizza, tuttavia, come si può facilmente intuire anche dal nome, copre l’immobile, e quindi anche l’acquirente, per un periodo piuttosto lungo, pari a 10 anni, che decorre dalla fine della costruzione dello stesso immobile. In altre parole, su quell’immobile vige una copertura assicurativa che tutela gli acquirenti e gli assegnatari da eventuali danni, incidenti o difetti strutturali emergenti o che possono verificarsi fino a 10 anni dopo la data di completamento dei lavori.
Ogni costruttore è tenuto a rispettare questa clausola assicurativa proprio perché prevista secondo normativa vigente e non può esimersi, anche perché essa trova fondamento anche nello stesso Codice Civile che, all’articolo 1669, individua la responsabilità – non derogabile a terzi e di natura extracontrattuale – di eventuali difetti strutturali degli immobili e degli edifici destinati alla lunga durata. Tale responsabilità quindi, stando alla legge, è sempre in capo al costruttore.
Questa fattispecie rappresentata dall’articolo di legge si traduce concretamente nell’obbligo per il costruttore di consegnare, contestualmente all’atto che trasferisce la proprietà dell’immobile all’acquirente oppure all’eventuale assegnatario, anche la polizza assicurativa decennale che tutela l’immobile da eventuali danni o difetti che potrebbero emergere in seguito. La copertura assicurativa tutela, inoltre, non tutela solamente l’immobile e il suo proprietario, ma anche i danni che potrebbero essere provocati a terzi (persone e/ cose).
Si tratta di una clausola assicurativa molto importante oltre che molto ampia nelle garanzie e nelle tutele offerte. A questo punto, adesso che abbiamo compreso che cosa si tratta quando parliamo di Polizza Decennale postuma, vediamo adesso come effettivamente funziona in dettaglio.
Come accade per ogni polizza assicurativa, anche nel caso della Polizza Decennale Postuma, vi sono dei soggetti coinvolti e che intervengono affinché il contratto assicurativo possa concretizzarsi. Come in ogni polizza, anche in questa singolare tipologia subentrano:
- il Contraente, che è sempre un’impresa operante nel settore edile oppure una società (di qualsiasi profilo giuridico essa sia);
- il Beneficiario, che non può mai essere un soggetto di natura giuridica, ma sempre un soggetto di natura privata (una persona fisica, un privato cittadino).
Affinché si possa stipulare una polizza assicurativa Postuma Decennale occorre poi quindi rispettare determinati requisiti, tanto per il contraente quanto per il beneficiario. Inoltre, elemento di non secondaria importanza ai fini della stipulazione di questo genere di polizza, è fondamentale che l’immobile interessato debba ancora essere costruito oppure che sia in fase di completamento dei lavori di costruzione.
In questa seconda ipotesi, quella in cui i lavori di costruzione non siano ancora ultimati, il costruttore è tenuto a impegnarsi a terminare i lavori entro un periodo pattuito.
In questo modo la polizza assolve a una duplice funzione di tutela che, oltre a quella che abbiamo già visto (tutela in caso di danni e avversità), tutela il beneficiario anche nella circostanza in cui il costruttore, per svariate ragioni, non dovesse terminare i lavori come pattuito inizialmente.
Attenzione, però: pur essendo obbligatoria per legge, tuttavia potrebbe accadere che, all’atto del trasferimento di proprietà del complesso immobiliare il costruttore non abbia provveduto alla stipula della Polizza Decennale.
La sua assenza tuttavia non inficia il trasferimento di proprietà dell’immobile e questo, purtroppo, configura una situazione anomala alla quale occorre prestare attenzione.
Pertanto è sempre fortemente consigliato sincerarsi prima dell’avvenuta stipulazione del contratto assicurativo una volta che avviene il trasferimento di proprietà dell’immobile.
Benché questa tipologia di polizza assicurativa abbia delle caratteristiche specifiche, è bene tenere presente che ogni tipo di polizza ha poi nello specifico delle clausole particolari, che potrebbero essere differenti a seconda della compagnia assicurativa di riferimento.
Tuttavia, la Polizza Decennale Postuma ha sempre dei tratti comuni e delle caratteristiche fisse, tali da garantire copertura assicurativa in caso di:
- Rovina totale: si identificano così i danni totali subiti dall’edificio;
- Responsabilità civile verso terzi: rientrano in questa fattispecie i danni causati a persone o a beni appartenenti ad altri
- Difetti strutturali o di costruzione;
- Danni derivanti da imperfezioni del suolo sul quale l’immobile è stato edificato e che non sono emerse in fase di costruzione, ma solamente dopo la stipula del contratto.
Ovviamente le clausole possono essere modificate, ampliate, oppure integrate successivamente. Tuttavia in ogni caso è bene informarsi sempre circa il massimale eventuale che l’assicurazione copre. Ad esempio, nel caso in cui i danni gravi rendessero auspicabile una costruzione ex novo dell’edificio, sarebbe opportuno che la polizza contribuisse alla copertura di tutti quegli elementi che potrebbero essere definiti accessori, ma che contribuiscono alla fruibilità dell’edificio e che a causa del danno subito impediscono la piena fruibilità dell’edificio.
Inoltre, occorre sempre tenere presente che la Decennale Postuma non copre ogni circostanza, infatti restano esclusi i danni derivanti da:
- eventi atmosferici;
- calamità naturali;
- incuria;
- mancanza di manutenzione;
- vizi di costruzione;
- vizi dolosi oppure occulti.
Inoltre, anche nell’eventualità che l’immobile fosse colpito da accadimenti di varia natura occorrerà prestare sempre attenzione affinché essi rientrino nella polizza decennale altrimenti, infatti andrà sottoscritta una polizza assicurativa differente che tuteli le singole specificità.
Quali documenti sono richiesti per sottoscrizione Decennale Postuma
Un piccolo discorso a parte va fatto, a questo punto, per i documenti necessari di cui dotarsi e che devono essere presentati alla polizza assicurativa ai fini della stipula del contratto di tutela.
Come abbiamo visto gli attori in campo sono il contraente che in questo caso è rappresentato dal costruttore e il beneficiario che, come abbiamo visto, dovrà essere sempre rappresentato da un privato cittadino.
Perciò chi concretamente dovrà procedere a prendere contatti con la compagnia assicuratrice è il contraente e cioè la ditta di costruzioni. Il suo rappresentante dovrà quindi fisicamente recarsi presso una filiale della compagnia assicurativa di riferimento, munito dei documenti necessari a espletare la procedura contrattuale. I documenti necessari al fine sono:
- il regolare contratto di appalto sottoscritto e firmato nelle sue parti;
- la planimetria generale dell’edificio in costruzione che dovrà necessariamente essere identica al complesso finale, diversamente, infatti la polizza non potrà garantire copertura nel caso in cui la parte di edificio lesa sarà quella non prevista dal progetto iniziale;
- la relazione geologica che attesta l’adeguatezza del territorio a sostenere l’edificio interessato;
- un questionario compilato e firmato che verrà sottoposto in presenza.
A questa documentazione andrà poi allegata, anche in un secondo tempo ulteriore documentazione, comprensiva di:
- Collaudo statico, un documento che attesta le prestazioni dell’edificio in questione in termini di stabilità;
- Certificato di abitabilità, rilasciato dal Comune di pertinenza, attestante l’abilitazione dell’edificio a scopo abitativo.
La documentazione che abbiamo sopra identificato è fondamentale ai fini della realizzazione della quotazione assicurativa che consiste nell’attribuzione di un valore all’immobile, fondamentale per il calcolo del premio assicurativo che poi dovrà essere corrisposto dal contraente. A tal proposito è bene sapere che, nel caso in cui la quotazione dell’immobile superasse i 2.000.000 di euro, l’assicurazione necessità di un ulteriore documento utile alla stipula della polizza assicurativa. Il documento prende il nome di Controllo tecnico, un documento specifico prodotto a seguito di un’indagine ispettiva presso il cantiere di costruzione di un edificio.
Polizza decennale postuma 2024: quanto costa?
A questo punto, per completezza informativa è opportuno dare uno sguardo ai costi effettivi di una polizza decennale postuma. Come accade per ogni tipologia di assicurazione, anche per quella Decennale Postuma i costi e le quotazioni per calcolare il premio annuale possono variare in base alla compagnia assicurativa prescelta. Più precisamente, a influenzare il valore del premio annuale sono i tassi di interesse applicati dalle singole compagnie assicurative che, naturalmente, possono oscillare anche di diversi punti percentuali.
Generalmente, per calcolare il tasso applicato il calcolo che occorre fare per ottenere la percentuale esatta dei costi deve tenere presente il costo totale dei lavori e il valore complessivo dell’immobile, in questo modo si otterrà la percentuale di costo applicata. In Italia, la percentuale dei costi si aggira tra lo 0,15% e lo 0,40%, con una media che si aggira intorno allo 0,40%.
Per ottenere la cifra in euro, basterà usufruire di uno strumento di calcolo che, solitamente si trova direttamente a disposizione sul sito ufficiale della compagnia assicurativa prescelta oppure potrà essere calcolato recandosi presso la filiale di riferimento. L’importo da corrispondere, poi potrà essere pagato in due soluzioni: subito, al momento della stipula della polizza, oppure in due soluzioni, il 20% al momento della firma del contratto e il restante 80% al termine dei lavori di costruzione.